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看南沙鸿图雄心成为发展瓶颈

《亚洲时报》陈佳丽1月30日报道,在广州市政府看来,整个南沙土地是一块肥肉,既可用于港口物流,也可用于商业和高科技。广州市政府计划将南沙发展成为其管辖范围内的经济和物流支撑,为广州未来的扩张铺平道路。

然而,这一地区的下级地方政府似乎不愿意成为广州的棋子,不愿意让广州市政府在没有自己份额的情况下从自己的财产中自由获利,导致地方政府在一些发展问题上与广州市政府对峙。此外,由于自身的一些限制,它阻碍了南沙的发展。

番禺长期以来一直呼吁“独立”。2000年,中国城市规划研究院为广州提出了“抑北扩南、东移西”的规划理念。其中,“扩大南方”是重点。建议广州集中力量发展南方,抓住发展区域经济的有利地形,围绕南沙,在番禺区南部建立珠江三角洲新的核心区。

番禺、花都、增城和从化原本是县级市,由广州市政府主办。为了有利于发展,广州市于1998年提出逐步将其改造为广州市市辖区。两年多之后,国务院于2000年5月正式批准番禺和花都应迁出其辖区。扩建后,广州的城市面积增加了两倍多。广州的市区也从长江沿岸的城市变成了沿海和沿江的城市。

在讨论四个县级市从各区撤出的过程中,只有番禺市反对广州市扩建城市的计划。

长期以来,南海市、番禺市和顺德市一直被视为珠江三角洲发展最快、最富裕的地区。番禺市认为,自被广州市接管以来,其经济发展受到很大阻碍,明显跟不上南海市和顺德市的经济步伐。因此,它一直叫嚣着要“独立”,要求升级和脱离广州市,更别说并入广州市的版图了。

番禺市不愿合并是可以理解的。

县级市和市辖区的区别在于,县级市政府有更大的自主权,可以决定市内的土地规划和税收等事项,而市辖区政府没有这种权力。

然而,对于番禺市的普通人来说,将广州并入其市辖区是件好事,因为合并后,连接广州和番禺的所有公共交通和电话服务都将收取较低的价格。

然而,番禺市政府承受不了中央政府的压力,广州市政府同意支付广州地铁3号线在番禺退市回到广州后到达番禺市大桥的费用。另一方面,番禺被提升为行政级别。番禺被提升到半个级别,并允许保持其原有的经济管理和金融体系。番禺改变了态度。

最初,番禺市政府负责南沙,但在这个城市被划分为几个区后,番禺市政府不得不把人们眼中的肥肉交给广州市政府。因此,如何在广州市政府全面入侵南方之前获得尽可能多的利益成为当时番禺市政府和乡镇政府的当务之急。结果,高购买率空和严重失败的诅咒被埋下。部分土地已被当地政府保留或占用,导致广州市政府规划未得到落实。

长期以来,广州市政府对南沙的地理位置一直持乐观态度,决心在南沙发展港口物流业。然而,广州市政府在该地区“驻扎”已久,尚未在这方面做任何实质性工作。

据悉,广州市政府早就计划在目前南沙港码头旁边开发一个物流港,但该计划尚未浮出水面。当地政府已经听到风声并取得了快速的发展,希望在广州市政府发展之前重新获得领导地位。

由于地方政府的资源有限,人力和财力都不足以将土地变成一流的物流港口,与其他地区竞争。为了划定范围和建设物流中心,当地政府对其进行了有限的开发,在空修建了两栋铁板房,并放置了两条运输胶带;这些发展与其说是“发展”,不如说是用来定义所有权的“标记”,后者更合适。

在番禺正式并入广州之前的一段时间,市政府可能估计合并单位的数量很大,因此番禺出现了一波快速批地浪潮。

虽然国家土地部门打算控制授予的土地数量,但由于城市中的地方政府可以从土地授予中获得巨额土地出让金,他们将加快土地销售,并在主权丧失前兑现。此外,地方政府有一个很强的“赚钱”和“集资”的概念,只要地方政府需要资金就出售土地,导致土地供应失控。

随着广州市政府南沙发展规划的实施,各地方政府的“优惠措施”吸引了大批房地产开发商蜂拥而至,在该地区大规模建房。番禺区的土地被炒作为房地产市场的华南板块,而距离番禺大桥最远的南沙镇的情况最为严重。

去年番禺区约有150家具备房地产开发资质的公司。从1998年到2001年,番禺区共有445个房地产项目,总投资120亿元。然而,南沙地区还有几个占地1200公顷的房地产项目,规模惊人。房地产被认为是该地区经济发展的火车头。

番禺区虽然有很多房地产和房地产项目,但选址得当、满足实际需要的却很少,导致大部分建筑为空。

与此同时,随着上级政府意识到土地供过于求,近年来加大了收回闲置土地的力度。开发商避免收回土地,宁愿向银行借钱,也不愿继续开发新项目,从而加剧了已经很严重的问题空。

在这种情况下,开发商可以说不得不继续建设该项目。然而,由于市场不成熟和政府支持不足等因素,开发商的成本不断增加,使得项目进展缓慢。此外,亚洲金融风暴的影响和国内房地产泡沫的破裂也大幅降低了房价。开发商的投资力度已经大大降低。有一段时间,“烂尾楼”和“烂尾楼”随处可见。南沙镇、黄阁镇、余窝头镇的空布局及未完成建筑令人侧目。这不禁让人质疑该地区的发展潜力,并提醒人们这些城镇的现状与广州市政府的规划是多么不协调。

这一边“旧政府”遗留下来的“历史问题”使大量土地沦为无人居住的建筑,这已成为广州市政府开发南沙群岛的负担。然而,在这一边,一些居民渴望分配土地耕种,以便通过刮彩票来改善斗鱼的生活,但没有效果。

南沙镇一名白人司机的居民对《亚洲时报》的在线记者说,目前每个居民的月薪约为1000元。如果有耕地,全家人就能可靠地种植香蕉、荔枝和其他水果,并每月获得大约8000元的额外收入。作为当地居民,他希望分配更多的土地用于耕作,以改善家庭生活。然而,他的愿望何时能实现似乎还有很长的路要走。至少在南沙目前的发展蓝图中,政府还没有为居民分配耕地。

番禺区并入广州后,广州市政府负责规划南沙的全部开发。即使番禺区政府不愿意,也要顺应广州市政府的大趋势。

广州市政府为改变南沙的地形和改善现状做出了很多努力。例如,它为一些破旧的建筑空“穿上衣服和帽子”,以美化它们的外观。它还取代了旧的门牌号和街道和车道上的桥梁来美化城市。

这个地区的每个城镇都有不同的发展速度。南沙区的几个城镇发展速度不同。在广州市政府重点关注的城镇中,俞窝头镇、东涌镇、黄阁镇、南沙镇和万顷沙镇中,东涌镇发展相对较快。镇上有形的商店和设施,如成人商店、网吧、电视台、百货商店、养老院和公园,经常在房屋集中的地方听到声音组合播放的流行歌曲。

相反,万顷沙镇相对落后。商店主要购买一些小商店,绝大多数商店仍然是农田。中央直属珠江农场对万顷沙镇政府来说比对它来说更加显眼和容易接近。

经常带投资者去万顷沙镇考察的汽车司机谭白星告诉记者,万顷沙镇的镇政府对投资者并不积极,导致万顷沙镇与周边城镇相比发展缓慢。

“其他城镇的政府将加大宣传力度,吸引外资。即使谈判没有正常进行,他们也会热情地招待投资者。虽然万顷沙镇政府很被动,但投资者来了,甚至没有邀请任何人吃饭。

“万顷沙镇政府对外资不感兴趣,但对如何规划工业发展却知之甚少。乍一看,万顷沙镇的工业是无计划的,工厂、商店和住宅混杂在一起。

谭先生说:“镇上的工厂分散在504个。这就像游击战。如果投资者喜欢,他们可以在这块土地上开发。镇政府从不要求。镇政府没有好好利用土地,没有明确划分工业区、商业区和住宅区。

“万顷沙镇有自己大规模、系统化工业发展的客观条件。

据当地居民说,万顷沙镇的大部分土地都是淤泥。要在淤泥地上建工厂,地基和桩必须加倍以稳定建筑物。这已经花费了很多,并且增加了建设成本。此外,淤泥的沉降使地面不均匀,随着时间的推移容易引起沉降。

这些环境限制大大削弱了外国投资者的投资欲望。

在白车司机谭先生看来,乡镇政府对外资的态度是影响该镇发展的主要因素。然而,一些已经在该地区投资的商人却不这么认为,他们认为政府的参与对促进该地区的发展没有多大作用。

投资者希望1998年不要以林康环保包装有限公司的身份进入南沙镇,这是一家粤港商人在中国的合资企业,专门经营纸浆模塑环保产品。该公司总经理蔡刚安在接受《亚洲时报》在线记者采访时表示,镇政府对外国投资者的态度与广东省其他政府没有什么不同。政策没有什么不同,因为南沙是广州的发展重点。

他说:“南沙镇对外国投资者的投资政策没有什么特别的,既不宽松也不苛刻。我们也不太关心和依赖政府给我们的好处。我们只依靠自己的努力。

“蔡刚安可以说是南沙镇的第一个外国投资者。他选择南沙是因为它优越的地理位置。

“我们的客户主要在美国和日本,所以最好在沿海地区建工厂运输。南沙镇位于珠江三角洲的中心,靠近中国香港。这有助于降低运输成本。没有比南沙更好的地方了。

“他说,即使没有政府的推动,他也会选择在南沙投资。

就蔡刚而言,政府参与该地区的发展越少越好。“政府不干预任何投资者和项目,这已经是南沙经济发展的最好支持。此外,它必须坚持公平原则,平等对待本地和外国投资者。

“至于该地区目前的发展进程,蔡刚安认为,与他早年在南沙时相比,目前的局势已经有所改善。除了道路养护,还有更多的公共交通,但总体而言,发展仍然相对缓慢。他预计,这一地区的形成需要很长时间,政府应该以务实的态度开发南沙,而不是光说空的话,一个接一个地发出未兑现的承诺。

虽然蔡刚安一再表示,政府不需要政府的支持,政府最好让投资者“自由游戏”,但其他行业未必如此。

《亚洲时报在线》曾试图根据广州工商企业的名单联系在南沙落户的制造商,发现其中大部分已经结束或搬迁。

蔡刚安是几年生产后留下来的少数投资者之一,或者可以说是欣赏当地政府的无所作为。

要把落后的地方变成超级港口,先决条件是要有良好的基础设施,以吸引资本流入。我相信这样大规模的发展,只能靠政府的力量来完成。

长期以来,广州市政府甚至霍英东的规划措施都给当地居民带来了好处。广州市政府和霍英东的实力足以把南沙变成超级港口吗?通过对这三篇文章的分析,不难发现南沙整个发展规划中存在许多难以解决的问题。

第一个问题涉及行政冲突。

广州市政府和霍英东是发展计划的发起人。双方都积极投资这块土地。本来,双方的力量和财力相结合,应该能够在南沙做好工作。然而,事实是,两者都有自己的政策,并在既定范围内实施自己的计划。这两个计划能否互补还没有保证。另一方面,霍英东与番禺政府的不和,多年来一直未能从所涉及的权益方面得到澄清。

双方的不协调和矛盾将真正影响南沙项目的发展方向和进度。

第二个问题是南沙的定位和作用。

在广州市政府红土区,南沙土地可以同时发展港口物流、高新技术、各级工业、化工、商业、旅游和环境保护区。然而,在世界各地的发达城市中,从来没有一个地区能够同时容纳多种相互冲突的发展。例如,如果广州市政府想在该地区开展化学工业,化学工业的原材料将来肯定会污染该地区的环境。在这种情况下,广州市政府如何发展环境保护区和旅游业?这只会导致照顾一个人而失去另一个人的情况。

此外,广州市政府对该地区的土地利用进行了重大改造,并对土地进行了新的划分和分配。如何处理目前的土地使用问题,例如上述大量空房屋和烂尾楼?为了解决这个问题,复杂的产权和货币问题必然会涉及。

第三个问题涉及当地居民的参与和投入。

亚洲时报在线记者曾访问过一些当地居民,发现他们普遍对大南沙的发展不感兴趣,对于广州市政府如何兴奋地在大南沙铺天盖地,居民并不感到雀跃。《亚洲时报在线》记者采访了一些当地居民,发现他们对南沙的开发普遍不感兴趣。居民们对广州市政府如何兴奋地在南沙蔓延感到不高兴。

从居民目前大约1000元的月收入来看,他们虽然不富裕,但仍然可以无忧无虑地生活。他们都对现状感到满意。相反,南沙的发展会带给他们很多稳定的忧虑,例如要面对搬迁和收地的问题。

广州市政府的规划完全脱离了当地居民的生活。

综上所述,广州市政府和霍英东希望将来把南沙发展成为珠江三角洲的核心。诚然,在这个过程中会有许多困难。他们面临的问题已经超出了规划的预期,所需的时间也比预期的要长。广州市政府视南沙为广州的美好未来;他只知道如何高调宣布这片土地的发展及其未来的突出成就,但他隐瞒和淡化了现实中的许多问题。因此,外界没有真正的视野。

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